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開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)身運(yùn)營(yíng)商：如何讓存量物業(yè)更有價(jià)值?
更新時(shí)間 2015-12-04 15:02:00 -
從萬(wàn)科的長(zhǎng)租公寓，到劉愛(ài)明的中城新產(chǎn)業(yè)，以及花樣年的美易家，房地產(chǎn)商在持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域花樣頻出，但物業(yè)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的微薄租金，是否能夠負(fù)擔(dān)起開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)的現(xiàn)有規(guī)模？在運(yùn)營(yíng)物業(yè)過(guò)程中，他們面臨的最大阻力來(lái)自哪里？在持有型物業(yè)里，哪一類才是最佳選擇？
11月25日，花樣年發(fā)布公告稱，其間接附屬公司深圳美易家掛牌新三板的申請(qǐng)獲批。這是國(guó)內(nèi)分享經(jīng)濟(jì)熱潮下第一只以在線短租及度假物業(yè)運(yùn)營(yíng)為題材的股票。從萬(wàn)科的長(zhǎng)租公寓，到劉愛(ài)明的中城新產(chǎn)業(yè)，以及花樣年的美易家，房地產(chǎn)商在持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域花樣頻出，但物業(yè)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的微薄租金，是否能夠負(fù)擔(dān)起開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)的現(xiàn)有規(guī)模？在運(yùn)營(yíng)物業(yè)過(guò)程中，他們面臨的最大阻力來(lái)自哪里？在持有型物業(yè)里，哪一類才是最佳選擇？
11月25日，花樣年控股（01777.HK）正式宣布，其間接附屬公司深圳市美易家商務(wù)服務(wù)集團(tuán)股份有限公司在新三板的掛牌申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)，這也是在國(guó)內(nèi)分享經(jīng)濟(jì)熱潮下，第一只以在線短租及度假物業(yè)運(yùn)營(yíng)為題材的股票。
在花樣年董事局主席潘軍看來(lái)，房地產(chǎn)過(guò)去都是以制造增量為主，很少有人去關(guān)注存量，地產(chǎn)商也多數(shù)以開(kāi)發(fā)為主，而忽略了運(yùn)營(yíng)和服務(wù)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下半場(chǎng)，在供過(guò)于求的行業(yè)格局下，無(wú)論是萬(wàn)科試水“先租后售”、度假物業(yè)租賃、短租型辦公樓，還是產(chǎn)業(yè)園孵化器，存量物業(yè)的盤活與運(yùn)營(yíng)有望成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的下一個(gè)金礦。
與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)物業(yè)偏低的租金回報(bào)率，對(duì)于地產(chǎn)商尋求投資收益帶來(lái)極大壓力。在從開(kāi)發(fā)商到運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型過(guò)程中，地產(chǎn)商將面臨怎樣的挑戰(zhàn)？
盤活存量物業(yè)的生意
位于廣州市黃埔大道交界的棠下涌東路上，在一棟紅色外墻建筑上，“萬(wàn)科驛”三個(gè)字特別醒目。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，萬(wàn)科驛是萬(wàn)科近兩年推出的針對(duì)年輕人、創(chuàng)客的租賃型產(chǎn)品，該物業(yè)是萬(wàn)科在廣州推出的萬(wàn)科驛金融城分店。
與傳統(tǒng)的住宅銷售不同，萬(wàn)科驛由萬(wàn)科包租下舊廠房并改造而成，可租單位共有110套，均為4.5米層高的LOFT產(chǎn)品，項(xiàng)目只對(duì)年輕人開(kāi)放。對(duì)于成功申請(qǐng)入住的租客而言，未來(lái)在購(gòu)買萬(wàn)科旗下住宅物業(yè)的時(shí)候還可享受額外優(yōu)惠。萬(wàn)科這一“先租后買，租金可抵房款”的模式，一度被業(yè)界解讀為顛覆了房地產(chǎn)傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)-銷售模式。
盡管萬(wàn)科否認(rèn)了上述說(shuō)法，但其承認(rèn)，該模式體現(xiàn)了長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)與住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)之間的協(xié)同效應(yīng)，長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)可以為住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)儲(chǔ)備客戶、提前鎖定客戶，住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)節(jié)省的營(yíng)銷費(fèi)用，可以用于回饋長(zhǎng)租公寓客戶，推動(dòng)長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的發(fā)展。公司不排除未來(lái)探索住宅“租售并舉”、“先租后售”等新的業(yè)務(wù)模式，但目前并無(wú)具體計(jì)劃。
國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了近20年的開(kāi)發(fā)后，積累了大量的存量房。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2013年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沉淀房屋有2.2億套，城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)的整體空置率達(dá)到22.4%，城鎮(zhèn)空置房為4898萬(wàn)套。在共享經(jīng)濟(jì)時(shí)代，滴滴快的與Uber正是通過(guò)盤活閑置的租賃車資源，實(shí)現(xiàn)了巨大的成功。無(wú)論是萬(wàn)科驛還是美易家，均瞄準(zhǔn)了空置物業(yè)與租賃需求之間要素錯(cuò)配背后蘊(yùn)藏的市場(chǎng)。
潘石屹的SOHO 3Q則瞄準(zhǔn)了國(guó)內(nèi)過(guò)剩的寫字樓資源。SOHO 3Q的商業(yè)模式是將寫字樓辦公室或辦公桌以短租的形式對(duì)外出租，預(yù)訂、選位、支付等環(huán)節(jié)都在線上完成。除了SOHO中國(guó)自持物業(yè)外，潘石屹還將其復(fù)制到更多并非SOHO持有的物業(yè)。按照潘石屹的設(shè)想，在2015年末之前，3Q中心的數(shù)量增加到11個(gè)，擁有超過(guò)11000個(gè)座位，明年達(dá)到40000個(gè)座位。
在萬(wàn)眾創(chuàng)業(yè)的熱潮下，產(chǎn)業(yè)園也成為資本試圖盤活的重要資源。以前協(xié)信地產(chǎn)CEO劉愛(ài)明為例，這位前萬(wàn)科高管于下半年重回深圳創(chuàng)辦了中城新產(chǎn)業(yè)控股（深圳）有限公司，瞄準(zhǔn)的正是產(chǎn)業(yè)園改造升級(jí)的機(jī)會(huì)，公司還獲得了萬(wàn)科與世聯(lián)行的入股。
持有回報(bào)率成最大難題
盡管中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了巨大的存量物業(yè)，涵蓋住宅類、商用物業(yè)以及產(chǎn)業(yè)園，不過(guò)房地產(chǎn)商想從以前簡(jiǎn)單粗放的開(kāi)發(fā)銷售向追求精細(xì)化的持有運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型，并非易事。
首當(dāng)其沖的是，在現(xiàn)階段，持有運(yùn)營(yíng)的回報(bào)率遠(yuǎn)低于傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)模式。以住宅或公寓為例，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前國(guó)內(nèi)住宅物業(yè)租金回報(bào)率約為2%~3%，這意味著同樣一套房，房企選擇持有住宅物業(yè)，從租金收入獲得的現(xiàn)金流甚至不夠償付貸款利息，負(fù)回報(bào)決定了租賃型住宅難以成為行業(yè)主流。
華南一家上市房企的高管向記者表示，萬(wàn)科推出的“先租后買”模式，從目前來(lái)看更多只是一次營(yíng)銷噱頭，住戶租和買的并非是同一個(gè)項(xiàng)目，萬(wàn)科驛只是萬(wàn)科在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的一次試驗(yàn)，目前難說(shuō)貢獻(xiàn)盈利。更重要的是，對(duì)于購(gòu)房者而言，地段與價(jià)格才是最大的痛點(diǎn)，萬(wàn)科給予的額外優(yōu)惠，能否保證它的租戶能轉(zhuǎn)化成買家，有效性有待觀察。
相對(duì)于住宅類物業(yè)2%~3%的租金回報(bào)率，廣發(fā)證券的研究報(bào)告指出，目前一線城市的優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)租金回報(bào)率可以達(dá)到5%~6%，在社會(huì)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率逐步走低的背景下，開(kāi)發(fā)商持有優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)的意愿會(huì)增強(qiáng)。
不過(guò)，要通過(guò)持有運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)獲利，首先要解決的是資金沉淀的難題。歐陽(yáng)捷表示，以往房企在開(kāi)發(fā)商用物業(yè)時(shí)，大多采用“現(xiàn)金流成本法”，即通過(guò)部分銷售回籠現(xiàn)金，覆蓋項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與持有成本，在實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡后再培養(yǎng)持有型物業(yè)。隨著市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性分化加劇，商用物業(yè)的銷售難度加大，甚至無(wú)法覆蓋開(kāi)發(fā)與持有成本，因此以萬(wàn)達(dá)為首的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，正嘗試通過(guò)眾籌等形式實(shí)現(xiàn)資本化運(yùn)作，從以往的重資產(chǎn)持有轉(zhuǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，解決資金沉淀的難題。
融資成本偏高則是制約商業(yè)地產(chǎn)持有回報(bào)的另一個(gè)難題。以新城控股為例，歐陽(yáng)捷算了一筆賬，公司此前發(fā)行的境內(nèi)公司債成本為4.5%，如果加上1.5%的管理成本，意味著持有的商用物業(yè)即便能達(dá)到6%的收益率，對(duì)于企業(yè)而言依然是無(wú)利可圖。
越秀房托一位內(nèi)部人士向記者表示，該基金此前成功收購(gòu)了上海宏嘉大廈，盡管項(xiàng)目當(dāng)前的租金回報(bào)率僅為4.1%，但由于越秀房托采用了100%貸款的方式，整體融資成本僅為2.4%，通過(guò)財(cái)務(wù)杠桿反而提升了項(xiàng)目的回報(bào)能力。由此可見(jiàn)，低成本的融資能力是房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的關(guān)鍵。
相對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，在大眾創(chuàng)業(yè)的時(shí)代，包括眾創(chuàng)空間在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來(lái)或?qū)碛懈蟮目臻g。中信證券房地產(chǎn)分析師陳聰認(rèn)為，不同于傳統(tǒng)的商用物業(yè)，像優(yōu)客工場(chǎng)這樣的新型產(chǎn)業(yè)園除了能提供辦公場(chǎng)所外，還能提供企業(yè)發(fā)展所需要的第三方服務(wù)，甚至扮演孵化器的角色。除了傳統(tǒng)的租金收入外，地產(chǎn)商還可以通過(guò)提供融資顧問(wèn)、管理咨詢服務(wù)，甚至入股中小企業(yè)，拓展更多的收入來(lái)源。
不過(guò)，類似的新型產(chǎn)業(yè)園對(duì)于房企的綜合金融能力提出了更高的要求。作為國(guó)內(nèi)首家提出“產(chǎn)權(quán)換股權(quán)”PE思路的地產(chǎn)商，星河集團(tuán)曾推出以產(chǎn)權(quán)或“現(xiàn)金+產(chǎn)權(quán)”的方式，與入駐深圳星河world項(xiàng)目的擬上市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)置換，但公司總裁姚惠瓊此前在接受記者采訪時(shí)坦言，星河集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)在于公司是國(guó)內(nèi)最大創(chuàng)投機(jī)構(gòu)——深圳市創(chuàng)新投資集團(tuán)的第二大股東，能為公司提供優(yōu)質(zhì)的擬上市企業(yè)，這是其他房企難以比擬的先天優(yōu)勢(shì)。
“由于創(chuàng)業(yè)者本身不具備較強(qiáng)的支付能力，這意味著類似眾創(chuàng)空間這樣的物業(yè)是很難單純通過(guò)租金回報(bào)獲利”，協(xié)縱國(guó)際集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)辦人黃立沖向記者表示，如果站在PE的角度，即便是知名的PE機(jī)構(gòu)，每二十個(gè)項(xiàng)目只有一個(gè)能成功并上市，因此類似眾創(chuàng)空間這樣的物業(yè)想通過(guò)孵化企業(yè)獲利的難度非常大。
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