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物業(yè)公司擠“風(fēng)口 先要闖過(guò)四關(guān)口
更新時(shí)間 2015-11-27 14:52:00 -
互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代催生的社區(qū)O 2O為物業(yè)公司插上想象力翅膀，過(guò)去規(guī)模效應(yīng)不高、盈利水平較低的物業(yè)行業(yè)正在迎來(lái)新一輪發(fā)展風(fēng)口。本周三，隨著香港聯(lián)交所的鐘聲被敲響，獨(dú)立物業(yè)管理公司中奧到家成為繼彩生活、中海物業(yè)之后第三家上市的物業(yè)企業(yè)。
“資本市場(chǎng)的催動(dòng)下，如今各個(gè)物業(yè)公司似乎都有一種跑馬圈地大干快上之勢(shì)。”萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁兼物業(yè)事業(yè)部首席執(zhí)行官朱保全打比方說(shuō)，多數(shù)物業(yè)公司正在試圖成為“風(fēng)口上的豬”，明年大物業(yè)公司的市場(chǎng)集中度將進(jìn)一步提高。在其提供的一份行業(yè)報(bào)告里，從2012年到2014年，短短兩年間，中國(guó)物業(yè)管理面積從145億平方米擴(kuò)大到164億平方米，物業(yè)企業(yè)數(shù)量從7.1萬(wàn)家增加到10.5萬(wàn)家，年?duì)I業(yè)收入增長(zhǎng)了17%.
一年前，彩生活通過(guò)增值服務(wù)獲取相當(dāng)可觀的利潤(rùn)并保持高速增長(zhǎng)的另類(lèi)方式雖然激發(fā)業(yè)界重重爭(zhēng)議，但以社區(qū)物業(yè)為入口的增值服務(wù)領(lǐng)域自此成為眾多物業(yè)公司搶食的一塊大“蛋糕”。不過(guò)，即使地位一路攀升，當(dāng)前物業(yè)行業(yè)的業(yè)主滿意度依然在低位徘徊。
“業(yè)主對(duì)當(dāng)前的社區(qū)增值服務(wù)有兩句話，第一句話是‘社區(qū)最后一百米是一場(chǎng)偽盛宴’，第二句是‘如果免物業(yè)費(fèi)安裝A P P，物業(yè)公司撤出之后，業(yè)主該怎么辦’。”在與多位業(yè)主代表溝通之后，朱保全一針見(jiàn)血地指出當(dāng)前的物業(yè)痛點(diǎn)。
在物業(yè)初衷與業(yè)主實(shí)際需求相悖之際，到底物業(yè)公司還要闖哪些關(guān)。
準(zhǔn)入關(guān)
專業(yè)要求等水漲船高，物業(yè)人才不斷更新迭代
連續(xù)多年的政府限價(jià)、入不敷出的運(yùn)營(yíng)困境迫使諸多物業(yè)企業(yè)“四面出擊”，探索自救。為有效盤(pán)活開(kāi)發(fā)商一路積淀下來(lái)的社區(qū)資源，一大波“野心勃勃”的物業(yè)公司選擇以社區(qū)物業(yè)為入口，直接進(jìn)軍社區(qū)增值服務(wù)領(lǐng)域。目前，這個(gè)通過(guò)搭建社區(qū)O2O平臺(tái)開(kāi)拓的領(lǐng)域越來(lái)越受資本市場(chǎng)的青睞，不過(guò)耐人尋味的是，在過(guò)往的認(rèn)知中，物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)及學(xué)歷普遍較低，但金融行業(yè)的學(xué)歷水平卻極高。“一個(gè)沒(méi)有太高學(xué)歷背景的行業(yè)，今天試圖讓受教育程度最高的金融行業(yè)買(mǎi)單，”朱保全表示，這是一個(gè)非常有意思的話題。
在這樣的背景下，物業(yè)企業(yè)該如何邁過(guò)這道“準(zhǔn)入門(mén)檻”？世邦魏理仕華南區(qū)執(zhí)行董事吳沂城在受訪時(shí)認(rèn)為，當(dāng)前物業(yè)管理所依賴的平臺(tái)技術(shù)化水平不斷提升，對(duì)從業(yè)人員也有了更高的要求，因此過(guò)去那種學(xué)歷、專業(yè)技能水平較低的人員將會(huì)慢慢被淘汰。“而且，資本具有逐利性，資本家一般根據(jù)資本內(nèi)在動(dòng)力選擇符合自己需求的盈利模式。只要行業(yè)存在利潤(rùn)空間，能為之帶來(lái)合理的回報(bào)，資本市場(chǎng)就認(rèn)可，學(xué)歷背景并不是促使資本市場(chǎng)改變選擇的必然因素。”
深圳市之平物業(yè)發(fā)展有限公司執(zhí)行董事、萬(wàn)科物業(yè)創(chuàng)始人陳之平補(bǔ)充稱，物業(yè)公司“擁抱”資本市場(chǎng)的一個(gè)重要原因在于，在獲取資本市場(chǎng)加注之后，薪酬福利水平可以大大提高，從而引進(jìn)更多高學(xué)歷人才。
分工關(guān)
專業(yè)的事情交由專業(yè)的公司做
在去年彩生活掛牌上市，成為第一家吃螃蟹的物業(yè)公司之后，關(guān)于“基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)增值服務(wù)能否裝進(jìn)同一個(gè)籃子里”這個(gè)話題就一直眾說(shuō)紛紜。據(jù)朱保全透露，萬(wàn)科物業(yè)與剛剛上市的中奧到家都在嘗試一條路線，一方面把基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)做得更精專，另一方面另辟板塊專注于社區(qū)O 2O業(yè)務(wù)。中奧到家今年就建立了一個(gè)完全股份割離的事業(yè)單元來(lái)拓展社區(qū)O 2O業(yè)務(wù)。
顯而易見(jiàn)，在這種模式之下，物業(yè)管理被分割為兩大業(yè)務(wù)模塊，一個(gè)是專注于基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的線下模塊，另一個(gè)則是集中于物業(yè)增值服務(wù)的線上模塊。兩者之間的分工與職責(zé)相對(duì)清晰，此前爭(zhēng)議不休的問(wèn)題似乎也一時(shí)之間有了解決之道。
不過(guò)，吳沂城仍然堅(jiān)持認(rèn)為，在電商、互聯(lián)網(wǎng)交易領(lǐng)域，中國(guó)的發(fā)展速度已走在世界前列，專業(yè)的事情還是應(yīng)該交由專業(yè)的公司去做。“如果為了賺取更多利潤(rùn)涉足社區(qū)增值服務(wù)，卻忽略了原本應(yīng)該做好的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，那結(jié)果只能是‘賠了夫人又折兵’。”
他同時(shí)解釋，“將O2O業(yè)務(wù)獨(dú)立出來(lái)”可以看成是物業(yè)公司在對(duì)自己的資源優(yōu)勢(shì)做出投資可行性判斷之后，選擇開(kāi)辟的一個(gè)投資渠道，這也是物業(yè)公司的權(quán)利。
客戶關(guān)
強(qiáng)制業(yè)主消費(fèi)，最終難免“自怨自艾”
部分物業(yè)公司在“一窩蜂”試水社區(qū)O2O，想方設(shè)法躋身社區(qū)增值服務(wù)領(lǐng)域的時(shí)候，卻沒(méi)有考慮過(guò)業(yè)主本身就是一個(gè)參與方，也未曾給予業(yè)主主動(dòng)權(quán)和話語(yǔ)權(quán)。
上周五，朱保全在易居沃頓2015課題成果發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)就指出，業(yè)主對(duì)當(dāng)前的社區(qū)增值服務(wù)有兩句話，第一句話是“社區(qū)最后一百米是一場(chǎng)‘偽盛宴’”，第二句是“如果免物業(yè)費(fèi)安裝A PP，物業(yè)公司撤出之后，業(yè)主該怎么辦”。
事實(shí)上，業(yè)主對(duì)于社區(qū)增值服務(wù)的理解首先是服務(wù)，而非傳統(tǒng)意義上的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，這也決定了業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系并不是單純的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。當(dāng)兩者關(guān)系尚存在爭(zhēng)議，社區(qū)增值服務(wù)這個(gè)“上層建筑”也勢(shì)必被直接影響，物業(yè)公司尋求的增值拓展便難免會(huì)步入“自?shī)首詷?lè)”的困境。
在吳沂城看來(lái)，部分物業(yè)公司利用物業(yè)管理平臺(tái)去拓展盈利空間，這一點(diǎn)無(wú)可非議。“但這并不屬于物業(yè)管理的內(nèi)容。”他強(qiáng)調(diào)，物業(yè)公司將自己的想法等同于業(yè)主的想法，強(qiáng)制業(yè)主在自己的平臺(tái)上消費(fèi)，這完全是一廂情愿。
陳之平對(duì)此持相似觀點(diǎn)，他表示，物業(yè)公司做增值服務(wù)應(yīng)該遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，在物業(yè)管理水平不能提高的情況下，如果“自彈自唱”搶食市場(chǎng)“蛋糕”，卻不考慮消費(fèi)者的實(shí)際需求，那肯定沒(méi)人愿意為增值服務(wù)買(mǎi)單。“更有甚者，業(yè)主連基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)也不愿意交給你。”
盈利關(guān)
產(chǎn)品受業(yè)主追捧，自然能獲取盈利增長(zhǎng)
朱保全公布的一份躋身香港資本市場(chǎng)物業(yè)公司的研究數(shù)據(jù)顯示，截至2014年12月31日，彩生活的平均單價(jià)是1.17元/月·平方米，中海物業(yè)則是4.79元/月·平方米，剛剛上市的中奧到家是1.77元/月·平方米。從凈利潤(rùn)率來(lái)看，彩生活是38.6%，中海物業(yè)是4.5%，中奧到家則是15.5%.由此可見(jiàn)，中海物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)最高，但非物業(yè)營(yíng)業(yè)收入占比卻最低，凈利潤(rùn)率也最低。
三家上市物業(yè)公司的盈利水平參差不齊，這與不同的物業(yè)發(fā)展模式息息相關(guān)。其中，彩生活主要依賴于外延式的擴(kuò)張來(lái)獲取管理面積，依托互聯(lián)網(wǎng)搭建的社區(qū)平臺(tái)，圍繞“社區(qū)最后一公里”提供多元化增值服務(wù)帶來(lái)充足的盈利空間。中奧到家是專為中高端住宅提供服務(wù)的第三方物業(yè)公司，在業(yè)務(wù)上“單打獨(dú)斗”。打造社區(qū)服務(wù)O2O平臺(tái)是中奧未來(lái)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)方向，獨(dú)特的管家模式則是其O2O平臺(tái)服務(wù)落地的核心環(huán)節(jié)。中海物業(yè)當(dāng)前主要是與集團(tuán)地產(chǎn)主業(yè)捆綁布局，上市之后將通過(guò)收購(gòu)尋求規(guī)?？焖贁U(kuò)張，同時(shí)對(duì)增值服務(wù)領(lǐng)域進(jìn)行開(kāi)拓。
“如果說(shuō)此前物業(yè)公司試水社區(qū)增值服務(wù)是‘自?shī)首詷?lè)’，有些消費(fèi)者不能理解，那么如今物業(yè)公司上市之后，財(cái)務(wù)報(bào)表公開(kāi)透明化，更多聰明的消費(fèi)者就更加明白到底應(yīng)該選擇哪種物業(yè)模式，資本市場(chǎng)也更清楚應(yīng)該投資哪家物業(yè)公司。”浸淫物業(yè)行業(yè)多年的陳之平說(shuō)，盈利問(wèn)題最終還是應(yīng)該回歸到上述所說(shuō)的，物業(yè)公司必須研究產(chǎn)品是什么，當(dāng)物業(yè)公司提供的產(chǎn)品被顧客認(rèn)可，才有可能獲取盈利增長(zhǎng)。“為什么在協(xié)商的過(guò)程中物管費(fèi)仍然無(wú)法上漲？就是因?yàn)槲飿I(yè)公司的產(chǎn)品不受業(yè)主追捧，所以根本不存在傳統(tǒng)物業(yè)管理利潤(rùn)薄的問(wèn)題。”
陳之平還舉例稱，目前看來(lái)，彩生活的非物業(yè)營(yíng)業(yè)收入占比是很高，但要是業(yè)主不愿意買(mǎi)單，這種非物業(yè)性業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的盈利自然就不存在。
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