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匯得行獨(dú)家詮釋“營(yíng)改增”

更新時(shí)間 2016-05-04 09:12:00
       什么是營(yíng)改增？

       營(yíng)改增，就是營(yíng)業(yè)稅改為增值稅

       從2016年5月1日起，“營(yíng)改增”將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，這將直接影響四大行業(yè)800余萬戶企業(yè)，涉及年?duì)I業(yè)稅稅額1.6萬億元。

       物業(yè)服務(wù)企業(yè)也面臨“營(yíng)改增”，屬于本輪改革“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”中的“商務(wù)輔助服務(wù)”。服務(wù)業(yè)在營(yíng)改增之前，營(yíng)業(yè)稅率為5%，“營(yíng)改增”之后，其增值稅率為6%。

       關(guān)于“營(yíng)改增”，我們得首先了解下營(yíng)業(yè)稅、增值稅之間的區(qū)別。



     物業(yè)服務(wù)企業(yè)稅負(fù)減?。?/span>

       增值稅納稅人分為小規(guī)模納稅人和一般納稅人。

       在“營(yíng)改增”前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行營(yíng)業(yè)稅征收方式，稅率為5%；“營(yíng)改增”后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為商務(wù)輔助服務(wù)的一種，稅率為6%，小規(guī)模納稅人征收率為3%。

       物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)成本中，固定成本和人工成本較高，特別是人工成本占比約6-7成，而這些成本不能產(chǎn)生進(jìn)項(xiàng)稅，可抵扣項(xiàng)目比重過低，會(huì)導(dǎo)致稅率提升，將給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來一定影響。

       有哪些利好？

       1、完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度
       營(yíng)改增后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)更加規(guī)范自己的財(cái)務(wù)管理制度，不斷完善自身的財(cái)務(wù)制度。根據(jù)“營(yíng)改增”政策要求來統(tǒng)一核算口徑，不斷提高財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性和有效性，進(jìn)而保證財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，提高財(cái)務(wù)管理工作水平和質(zhì)量。

        2、寫字樓加快去庫(kù)存利好物業(yè)服務(wù)企業(yè)
       不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額納入抵扣范圍，是此次全面推開營(yíng)改增的一大亮點(diǎn)，對(duì)未來物業(yè)服務(wù)企業(yè)影響深遠(yuǎn)。在消費(fèi)型增值稅下，企業(yè)外購(gòu)的生產(chǎn)資料和固定資產(chǎn)支出越多，可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額就越多。當(dāng)企業(yè)改善辦公條件購(gòu)置辦公樓時(shí)，購(gòu)置辦公樓的成本會(huì)降低。該舉措會(huì)刺激企業(yè)購(gòu)置辦公樓改善辦公條件的消費(fèi)預(yù)期。
       對(duì)于依托建筑、商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，不動(dòng)產(chǎn)銷售實(shí)行11%稅率，意味著物業(yè)服務(wù)企業(yè)每1000萬元（不含稅價(jià)格）的不動(dòng)產(chǎn)投資，能夠得到110萬元的稅收減免。

        3、促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)
       “營(yíng)改增”稅制改革措施將把企業(yè)納入到增值稅管理體系當(dāng)中，這對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算方式和內(nèi)容提出了更高的要求，這樣也會(huì)倒逼企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部改革，改善企業(yè)內(nèi)部管理工作質(zhì)量。
       物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入增值稅管理體系，企業(yè)不得不完善稅率和抵扣范圍，促使企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，使得產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型。物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅僅是一個(gè)管理機(jī)構(gòu)，其他如清潔、綠化、設(shè)備維護(hù)等均由專業(yè)化服務(wù)企業(yè)去實(shí)施。
       其中，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付給保潔保安、綠化養(yǎng)護(hù)、房屋維修、設(shè)施設(shè)備維保等專業(yè)分包公司的費(fèi)用，作為進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行抵扣；對(duì)售后公房和保障房物業(yè)租金免收增值稅；這也促進(jìn)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)服務(wù)項(xiàng)目的更加精細(xì)化管理，越來越多的物業(yè)公司朝著專業(yè)的管理服務(wù)功能轉(zhuǎn)型升級(jí)。

       營(yíng)業(yè)稅試點(diǎn)進(jìn)程


       Tips：關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)要知曉
       自2016年5月1日起，可以依法依規(guī)開具增值稅發(fā)票，或申請(qǐng)代開增值稅發(fā)票。
        2016年5月15日前，向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納4月底以前的營(yíng)業(yè)稅。
        2016年6月27日前，根據(jù)當(dāng)?shù)刂鞴車?guó)稅機(jī)關(guān)的安排，申報(bào)繳納增值稅。
        如果您是實(shí)行按季度繳納營(yíng)業(yè)稅的納稅人，2016年5月15日前，需向原主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納4月底以前的營(yíng)業(yè)稅，2016年7月15日前向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納5月、6月的增值稅。
        如果您出售已取得的不動(dòng)產(chǎn)和自然人出租不動(dòng)產(chǎn)，自2016年5月1日起，仍向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)繳納增值稅。

       Tips：發(fā)票領(lǐng)用早知道
       自2016年5月1日起，地稅機(jī)關(guān)不再向您發(fā)放發(fā)票。您已領(lǐng)取的地稅機(jī)關(guān)印制的發(fā)票以及印有本單位名稱的發(fā)票，可繼續(xù)使用至2016年6月30日。

       2016年5月1日以前，如果您在主管地稅機(jī)關(guān)已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅且未向購(gòu)買方開具發(fā)票，需要補(bǔ)開發(fā)票的，可在2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票。

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