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寫字樓需求旺盛帶動(dòng)租金上揚(yáng) 上海躍至排行榜首位

更新時(shí)間 2016-04-19 15:43:00
       2015年第四季度，全國(guó)16個(gè)大中城市的商務(wù)寫字樓指數(shù)如下表所示：

       2015年第四季度的中國(guó)商務(wù)寫字樓指數(shù)及各城市排名變化幅度不大，排行榜的前三位和最后六位都只有不超過一位的微調(diào)，與此同時(shí)各城市間的指數(shù)差異有所縮小。市場(chǎng)表現(xiàn)發(fā)生改變的主要原因是部分城市的租金發(fā)生明顯變化，而另一方面多個(gè)城市的吸納量也創(chuàng)歷史新高。上海的寫字樓租金同比上漲比例為16城市最高，在其它指標(biāo)與上季度基本持平的前提下，上海的總分提高8分至158分從而躍居榜首。而上季度排名第一的深圳因受租金下跌的影響總分回落9分，排名第二。

       上海寫字樓市場(chǎng)本季度共有624,540平方米的新增供應(yīng)入市，與此同時(shí)凈吸納量再創(chuàng)新高，達(dá)到413,109平米。因此即使新增供應(yīng)量較大，全市高端商務(wù)寫字樓空置率仍保持在8.4%的低位，與上季度相比僅上升了2.1個(gè)百分點(diǎn)。租金方面，受益于內(nèi)資金融企業(yè)旺盛的市場(chǎng)需求，上海寫字樓總體租金同比上升了5.3%，達(dá)到人民幣每月每平方米278元。由于寫字樓可租賃面積緊缺，上海核心商圈的租金增幅最大。受許多正在加快全市布點(diǎn)步伐的內(nèi)資P2P金融企業(yè)助力，這些核心商圈去化速度加快。實(shí)際上，上海寫字樓市場(chǎng)的整體去化速度在十六城市中都名列前茅，本季度空置率達(dá)到20%或以下的時(shí)間降低至10.3個(gè)月。由此可以預(yù)見2016年上半年全市高端商務(wù)寫字樓平均租金仍會(huì)繼續(xù)上漲。

       深圳在第四季度排名滑落第二，指數(shù)得分由159直降至150。經(jīng)過三季度的連續(xù)上漲，本季度深圳高端商務(wù)寫字樓的平均租金增速有所放緩，全市平均租金季度微漲至每月每平方米254.2元。部分商圈寫字樓物業(yè)硬件的老舊及新商務(wù)區(qū)的崛起也弱化了業(yè)主的議價(jià)能力。第四季度深圳全市的高端商務(wù)寫字樓的存量增加至2,752,393平方米，新增供應(yīng)帶動(dòng)整體空置率小幅提升至5.2%。由于預(yù)租活躍，新項(xiàng)目的入市并未對(duì)深圳寫字樓市場(chǎng)的空置率造成較大沖擊。值得留意的是，深圳的科技類企業(yè)有向科技園區(qū)聚集的趨勢(shì)，高端商務(wù)寫字樓租金持續(xù)上漲帶來的成本壓力，促使該類企業(yè)從核心區(qū)域轉(zhuǎn)移到物業(yè)供應(yīng)相對(duì)充足，且擁有明顯的租金優(yōu)勢(shì)的非核心區(qū)域辦公。金融業(yè)在短期之內(nèi)都將是吸納核心區(qū)域的新增供應(yīng)的主力。

       廣州的寫字樓市場(chǎng)在第四季度表現(xiàn)出旺盛的需求。廣州是全國(guó)16個(gè)城市中達(dá)到出租率80%最快的城市，平均僅需7.3個(gè)月，比排名第二的北京快將近兩個(gè)月。得益于出色的預(yù)租活動(dòng)，盡管本季度廣州市場(chǎng)有約17萬平方米的新增供應(yīng)，空置率不升反降，同比下跌0.7%至7.02%。一些較新物業(yè)在入駐率方面也取得明顯進(jìn)步。同時(shí)廣州高端商務(wù)寫字樓市場(chǎng)的平均租金穩(wěn)中有升，同比、環(huán)比均小幅提高。未來供應(yīng)方面，雖然2016年將是廣州寫字樓供應(yīng)集中放量的高峰期，但2016-2020的總體新增供應(yīng)僅占目前寫字樓總量的七成，在16城市中數(shù)較低水平。受上述因素綜合作用，廣州在本季度排名穩(wěn)居第三位。

       北京在第四季度仍不入三甲，以122分繼續(xù)保持在第五名的位置上。與其它一線城市相比，北京得分偏低要?dú)w咎在租金增長(zhǎng)上——盡管第四季度北京寫字樓市場(chǎng)的平均租金額在全國(guó)遙遙領(lǐng)先，但與去年同期相比下跌了3.7%至每月每平方米374.6元。北京五大核心商圈高端商務(wù)寫字樓及頂級(jí)商務(wù)寫字樓平均租金較為穩(wěn)定，僅有小幅波動(dòng)。而隨著望京-酒仙橋等新興商圈的高端項(xiàng)目相繼入市和承租熱度的升溫，這些區(qū)域?qū)懽謽瞧骄饨鹕蠞q明顯，原核心商圈的租戶向新興商圈及產(chǎn)業(yè)園轉(zhuǎn)移的意向更加清晰。從市場(chǎng)成交方面來看，本年度，北京核心商圈凈吸納量高達(dá)63萬平方米，凈吸納率為74%，創(chuàng)2012年以來歷史新高。強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求導(dǎo)致本季度核心商圈空置率進(jìn)一步降低，其中金融業(yè)、高科技業(yè)仍為成交熱點(diǎn)，占比超過總量一半。2016年北京將迎來137萬平方米的新增供應(yīng)，其中核心商圈占55%。整體市場(chǎng)大量新增供應(yīng)倘若短期內(nèi)無法被消化，全市平均租金或?qū)⒗^續(xù)小幅下滑。

       在12個(gè)二線城市中，本季度表現(xiàn)最為突出的是位列第四的南京，比第三季度提升13分至131分。本季度南京寫字樓市場(chǎng)沒有新增供應(yīng)，總存量因此維持在1,668,382平方米。在經(jīng)過了2015年前三個(gè)季度的集中供應(yīng)后，未來幾年南京市場(chǎng)的新增供應(yīng)無論是總量還是占現(xiàn)有存量的比例都是十六個(gè)城市中最低的。寫字樓總體凈吸納量環(huán)比小幅上升，達(dá)到69,303平米。由于需求量保持在較高水準(zhǔn)，南京全市高端商務(wù)寫字樓空置率下降了4.1個(gè)百分點(diǎn)，至17.8%。受益于穩(wěn)定的市場(chǎng)需求以及河西新城開發(fā)速度的減緩，未來短期內(nèi)全市空置率將會(huì)保持穩(wěn)定。

       本季度跌幅最大的城市是下降了31分至100分的武漢，其排名也由第三季度的第四名滑落本季度的第七名。本季度武漢寫字樓市場(chǎng)新增約4.6 萬平方米供應(yīng)，至此，寫字樓總存量增至105.3 萬平方米。盡管新入市項(xiàng)目擁有優(yōu)質(zhì)的硬件與物業(yè)服務(wù)，且地理位置極佳，但是鑒于宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩、企業(yè)擴(kuò)張需求總體較為謹(jǐn)慎等背景，使得新入市項(xiàng)目的租金定位相對(duì)保守。全市來看，本季度高端商務(wù)寫字樓租金環(huán)比微漲0.6%，至每月每平方米128.7 元，同比上漲4.7%。與此同時(shí)，寫字樓租賃需求活躍度相比上季度有所放緩。由于本季度新入市的項(xiàng)目入駐情況并未達(dá)到理想狀態(tài)，全市高端商務(wù)寫字樓空置率降至20%以下的平均時(shí)間被拉高，這也是武漢分?jǐn)?shù)和名次下滑的原因之一。原計(jì)劃于2016 年入市的數(shù)個(gè)項(xiàng)目由于工程或策略調(diào)整等原因，交付時(shí)間將出現(xiàn)不同程度的推遲。因此，2016 年武漢新增高端商務(wù)寫字樓供應(yīng)將減少至17.5 萬平方米。從中長(zhǎng)期來看，在需求無明顯增長(zhǎng)的情況下，空置率將持續(xù)上升，而租金也將受競(jìng)爭(zhēng)加劇影響而面臨下行壓力。（來源于房訊網(wǎng)編輯整理）

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